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小贷大业

上海市房地产市场五月份分析报告
2019-05-28

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   (一)上海二手住宅市场监测价格


 

    20195月,联城监测二手房市场价格有所回升,75%以上的楼盘价格出现上升态势,但仍有少数仍处于下跌状态,这部分区域主要集中在郊外环外,如:崇明陈家镇、新城等板块。在经历11个月的持续下跌后,上海二手房市场价格开始触底反弹,但总体而言,仍处于稳定阶段。

    联城行根据楼盘品质及其价格情况,将普通住宅(含公寓、工房小区,不包含别墅小区)划分为三种档次:高端、中端、低端,每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看,不同档次的住宅价格环比均有所上升,尤以高端住宅的环比上涨最为明显,环比涨幅为1.28%。说明上海二手房市场中高端改善型需求量有所增加,部分改善型客群开始入市。

   (二)上海租赁机构租赁挂牌市占情况

 

    20195月,各租赁机构的租赁挂牌量最高的是青客,总市占率约26.50%,其次是中原地产和蛋壳,市占率分别是19.95%16.50%。从分区域的租赁平台市占率来看,外环大部分区域的租赁挂牌市占率最高的机构是青客,而内环大部分区域的租赁挂牌市占率最高的中原地产。

   (三)上海市部分区二手住宅风险监控 

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素,综合多项指标进行计算,得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况,对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。

根据20195月的住宅风险评级结果,从楼盘情况看(如上图):青浦、嘉定两个区域低风险楼盘只占1.86%,高风险楼盘占了46.58%。总体而言,青浦嘉定二手住房风险评级表现一般,与全市楼盘相比,这两个区域的大部分楼盘处于中高风险。

    二、上海市房地产市场供求动态

   (一)一手住宅市场

 

    20195月,新房市场“量价齐跌”。供应量回落显著,环比下跌41%,成交量及成交均价也开始呈现下跌态势。小阳春过后,上海新房市场开始进入筑稳阶段。新房供应依旧大多集中在外环外区域,以青浦区居首。而本月,黄浦和静安区也开始陆续推出新盘。成交主要仍集中在外环外区域;从成交均价环比来看,本月长宁区成交楼盘仍以“淮海名邸”为主,继续带动区域整体均价上涨。

新房成交户型中,90-140平米户型的占比依旧稳居首位;从环比上月数据来看,90平方米以上的户型占比持续扩大。说明当前住宅市场的需求方对生活品质的需求日益提升,在预算有限的情况下,购房会更多考虑舒适度。

 (二)二手住宅市场

20195月二手房交易成交量与小阳春相比,开始出现回落,环比下降8%;成交均价也有所下降,环比略降1%。随着这段时间刚需的集中释放,预计6月成交量将持续回落。成交价格方面预计仍将有小幅震荡,总体呈稳定走势。

二手房成交结构占比与4月基本相似,主力成交面积仍以50-90平米为主;140平米以上的户型占比与上月持平。说明二手市场改善型需求释放或已近尾声。

(三)新增商业市场

5月,上海市商业市场供应量和成交量环比均有所下降。值得注意的是静安区推出部分内环内的商业楼盘,主要是位于不夜城板块的“金融街融泰中心”,该项目位于静安的新核心商圈,将被打造成商业文化新地标,预计未来将会拉动该区域的商业繁华度。而崇明区供应量则跃居榜首。本月成交量最大的区域则是浦东新区,主要集中在临港新城板块和周康板块。成交均价方面,大部分区域环比下跌,其中闵行区环比跌幅最大。涨幅最显著的则属于长宁区。

(四)新增办公市场

5月,上海办公市场供应量持续回暖,环比上升约21%。从供应面积来看,本月供应量最大的仍属静安区不夜城板块的“金融街融泰中心”的办公楼盘。近两年,静安区写字楼新增供应进入低谷,该项目作为静安区较大的写字楼供应项目,加之该区域缺乏顶级写字楼,预计未来有较好的投资潜力。成交量方面,本月的办公成交量微跌。本月位于青浦新城板块的万达茂广场成交表现较为突出,使得青浦区成为本月办公成交量的首位。成交价格方面,金山区和长宁区涨幅较大,其中金山区仅成交两套办公用房,位于朱泾板块的一套办公用房成交拉高了整个区的成交均价,使得金山区成交均价环比上涨明显。

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上海联城房地产评估咨询有限公司,一家以新兴大数据应用和传统估价相结合为起点, 以数据驱动、技术融合、模式创新为方向,以“新估价”为核心使命 ,围绕房地产全生命周期,为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产专业咨询机构。 

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