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上海市房地产市场二月份分析报告
2019-02-26

一、二手住宅市场价格与风险监测
(一)上海二手住宅市场监测价格

 

    2019年2月,联城监测二手房市场价格下跌楼盘数量占比为76%,环比上月减少11%,整体二手住宅监测价仍延续2018年的下跌态势,但总体平稳,且环比跌幅有所趋缓,本月环比跌幅为0.89%。截止2月份,已连续3个月环比跌幅收窄,因春节期间楼市进入半休整状态,二手住宅议价空间相对缩小。

    联城行根据楼盘品质及其价格情况,将普通住宅(含公寓、工房小区,不包含别墅小区)划分为三种档次:高端、中端、低端,每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看,高端公寓环比跌幅增大,2月价格环比为-0.50%,房东通过以价换量获得年底成交机会,高端价格持续下调。而中低端住宅价格环比跌幅均在缩小,尤其低端住宅的环比跌幅收窄明显,价格已经达到买卖双方的心里预期,下跌空间显著缩小。
    (二)上海轨交房站点租金情况

    上海轨交房站点对应租金水平占比主要集中在月均收入14K以上,站点数量占比达65%。根据统计局2017年度人均家庭可支配收入,结合联城行对住房年租金支出水平抽样调查,一般家庭住房租金可承受比例为收入水平的36.8%。由此推算出14K月均收入对应的租金支出约为5200元/月。因此在上海,如果想租住在轨交站点附近,你的收入水平也必须达到一定水平。

    通过住房年租金和每平方米建筑面积房价(联城行优估价监测的房价)的比值,我们得出上海轨交房各站点租售比水平。
    上海轨交房租售比最高的站点位于康新公路,为2.57%。受上海国际旅游度假区及康桥工业园区等的辐射影响,加之周边租赁房源的稀缺性,其租售比暂居榜首。排名前五的站点中,有三个位于古北区域。古北区域居住人群主要以境外人士为主,对租赁楼盘品质有一定的要求,加之古北作为上海最早的涉外出租板块,在境外人群中已经形成了一定的圈子,租售比名列前茅也属正常。

    (三)上海市浦东新区二手住宅板块风险监控

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素,综合多项指标进行计算,得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况,对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况,及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    根据2019年2月的住宅风险评级结果:浦东新区20个板块中,A级低风险板块有6个,B级中低风险板块有8个,C级中高风险板块有6个。与上期监控风险比,A级减少一个板块,B级增加一个板块,其中花木、碧云风险降低,世博、三林、北蔡、航头板块风险增大。总体而言,内环内板块风险较低,浦东新区无中高风险及高风险板块。

    二、上海市房地产市场供求动态
   (一)一手住宅市场

    2019年2月,经历春节交易淡季,新房供应和成交面积双双回落,与去年3月总量持平;从成交均价来看,本月环比略有上涨,新房市场仍以外围中低端刚性需求为主。预测3月份新房市场会转暖,2018年12月份集中拿证的上市楼盘,会在年后逐步被消化。
    2019年2月新房成交户型中,以90-140平米户型为主;从环比上月数据来看,本月90-180平米之间的中大户型需求明显增加。总体看来,春节期间新房市场以改善型需求为主。2019年2月,全市16个区中,仅一半区域有新房供应,且多集中在外环外区域,金山供应套数居首;成交量嘉定区最多、浦东次之;从成交均价环比来看,有超过一半区域环比下跌,逆势上涨的区域中,金山涨幅最大,主要因金山新城板块的合生财富海景壹号和光明金山府交易拉高了区域均价,长宁区本月因中星美华村的一套交易记录引起跌幅异常。

   (二)二手住宅市场

    2019年2月二手房交易市场受春节假期影响,成交量下滑明显,环比上月下跌40.6%,但同比去年2月,增加36.2%。经历2018年一整年的交易低迷期,部分中介和房东在年末促成成交的意愿增强,也使得成交量同比数据增加。
    从2019年2月成交结构占比看,主力成交面积仍以50-90平米为主,占成交结构的一半以上,但对比2月数据来看,90平米户型成为本月结构动态变化分水岭,90平米以下的占比在增加,而90平米以上的户型占比在减少,因此,春节期间,二手住宅市场仍以刚需客群为主。
    2019年2月各区二手住宅交易市场步入冷冻期,其中青浦区成交量环比跌幅最大,达47.25%,崇明环比跌幅最小,为13.88%。中心城区的静安、黄浦、徐汇成交量环比均在40%左右的跌幅徘徊;从成交登记环比均价看,大部分区域都在下跌,逆势上涨的区域中,普陀区涨幅相对较大,环比涨幅为1.55%,其内环内高端公寓的成交拉高了本月均价。

   (三)新增商业市场

    2019年2月,商业市场仅三个区有供应,分别为宝山、松江及浦东新区,其中以松江区最多,成交量也以松江区为首,成交主要为松江九亭时代中心。环比均价方面,本月大部分成交区域涨幅显著,仅3个区域价格有一定的跌幅,分别为青浦、普陀及金山区。

   (四)新增办公市场

    从联城行监测数据看,2019年2月,全市办公市场供应量骤减。仅杨浦区有新增办公楼。成交量方面,闵行区成交面积居首,其中位于闵行七宝区域的万科虹桥云成交体量较大。环比价格方面,大部分区域处于环比下跌趋势。仅浦东及徐汇环比上涨。本月浦东新区内中环内优质办公楼的大批成交带动了区域内均价的上升。


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