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2018年上海市房地产市场分析报告
2019-01-26

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   (一)上海二手住宅市场监测价格
                     2018年12月上海各区住宅监测价格同比变化

    从上海2018年各区二手房价格同比涨跌情况看,整个二手住宅市场已全面步入下行通道。跌幅居前的为宝山、原闸北、嘉定、普陀,同比跌幅均在8%以上,这些区域也是楼市调控前涨幅较大的区域。除金山、崇明区属远郊区域,受政策影响小,且前期涨幅不大,部分住宅价格洼地填平外,其他各区均价均出现下跌,市中心区域价格跌幅相对较小,黄浦、静安、原卢湾区跌幅均在3%以内。
    2018年上海楼市是买卖双方深度博弈的一年,随着调控政策的稳固,市场需求释放受阻,市场各方开始理性看待市场,二手住宅平均交易周期均在半年以上,上海各区住宅价格逐步走向理性。

                   2018年上海各区住宅分档次价格同比变化



    从2018年各区分档次住宅看,宝山区中低端公寓跌幅居首,低端公寓均价同比跌幅已突破10%,受其影响,相邻的普陀区低端公寓跌幅紧随其后。由于低端公寓交易周期被拉长甚至无人接盘,导致中高端公寓的挂牌不能及时消化,2018年下半年以价换量的交易案例更加普遍。预计这种趋势在2019年一季度还会延续,会在二季度略有改观,但各档次价格不会出现大的跳跃,市场仍以稳定为主。

   (二)上海二手住宅租赁价格指数变化
                     上海2018年各区住房租赁价格指数走势

    从上海各区住房租赁价格指数看,2018年第四季度同比2017年,仅崇明区出现下跌,其他各区均在上涨,其中长宁区、徐汇区、闵行区涨幅排名前三位。分区指数变化总体呈现出由中心城区向外围市场减弱的态势。
    长宁区依托虹桥国际机场的交通优势,加上2017年底着力推进上海虹桥临空经济示范区的建设,不断吸纳外来租赁人口的导入,租赁需求相对比较旺盛;徐汇区境内有发达的交通枢纽设施,如铁路上海南站、长途客运南站、上海旅游集散中心总站等,是外省市及国际化人口导入的主要区域,近两年来,中高端的租赁需求也比较旺盛,促进了区域租金的上涨;闵行区在2035年总规中提到形成两大城市副中心(虹桥和莘庄)及五大地区中心新格局,在此规划下,区内租赁型住房规模加大,加上闵行一直是吸纳外省市人口大区,租赁需求比较集中,租赁价格指数在稳步上升。
未来,随着中心城区的人口外溢,租赁需求可能被分化,不排除租赁需求结构性的上移引起局部地区租金上涨的可能性。

   (三)上海市二手住宅风险监控




 

               (注:A低风险;B中低风险;C中风险;D中高风险;E高风险)

    从2018年与2017年住宅各板块风险评级比对结果看,上海121个板块中,与上年度评级一致的是69个板块,降一级板块有50个,降两级板块是2个。板块整体风险等级高于上一年度,低风险板块由27个降至14个,中低风险由46降至32个,中风险及中高风险板块都有增加,整体风险等级显示出中心城区低,外围区域高的特征,部分板块因动迁房和老公房集中,变现能力差,价格抗跌能力差,出现降级。但上海暂未出现高风险板块。
    2019年随着积压已久的需求逐步释放,部分区域的住宅交易和租赁市场表现提升,风险等级可能会升级,预计总体风险会优于2018年。

    二、上海市办公市场价格监测
                      2018年12月各区办公楼监测价格情况



    从各区办公楼均价来看,原卢湾区、静安区、黄浦区价格排名前三位,这些区域因核心商业圈和发达交通网占据上海办公楼价格顶端。2019年,中心城区核心地段办公土地供应依然很少,在缺乏大量新增供应冲击市场的情况下,未来存量市区办公楼依然会保持绝对的价格优势,并有一定的涨幅空间,外围区域受新增供应冲击,加上未形成商务聚集区,未来一段时间内办公楼价格上涨空间有限。

    三、上海市房地产市场供求动态
   (一)一手住宅市场
                     2018年上海各区新房市场供求量价情况



    从2018年各区新房市场供求量看,供应量和成交量最多的为浦东新区,其次为嘉定区。长宁区全年零供应,因此成交量排名最后,仅有75套。从2018年各区新房成交均价看,同比2017年大部分区域都有所上升,其中杨浦区成交均价为91534元/平方米,同比上升47.59%,其次为浦东新区,同比涨幅40.99%。
    由于市区土地愈加稀缺,未来新房主力市场仍然集中在外围区域,在限购限贷限价政策不放松的情况下,价格仍有一定的下行空间。
   (二)二手住宅市场
                     2018年上海二手住宅市场成交量情况



    从2018年上海各区二手住宅成交量看,浦东新区以39717套排名总量第一,大区优势显著。而从各区同比去年的成交量数据看,松江区排名居首,成交量同比增加34.22%,青浦、宝山、闵行同比增加20%以上,同比跌幅相对较大的是金山和崇明。二手住宅市场对比去年成交量变化比较温和,没有出现大起大落之势,但总体市场表现仍很低迷。

                         2018年上海二手住宅市场成交价格情况



    从2018年上海各区二手住宅成交均价看,黄浦区以77767元/平方米单价排名首位,市中心优势明显。而从各区成交均价同比去年幅度看,嘉定涨幅最大,闵行跌幅最大,但总体而言,成交价格变化相比2017年并不显著,可见二手住宅各区成交登记价格比较稳定。预计2019年成交价格保持稳定态势。

   (三)新增商业市场
                        2018年上海各区新增商业市场成交价格情况



    2018年上海各区新增商业闵行区成交均价最高,金虹桥的新华红星国际广场拉高该区域商业年度均价;从价格同比看,普陀区表现抢眼,内环内的万业新阶的商铺成交均价基本在8万以上。预计2019年,新增商业市场会延续2018年的态势,以外围区域为主,随着新业态、新品牌的孵化、互联网新科技的涌入、人工智能与共享经济的当红,未来的商业模式更为便利和智能。

   (四)新增办公市场
                          2018年上海各区新增办公市场成交价格情况



    2018年从全年供应及成交面积看,办公主要集中在外围区域的商办综合项目。从成交均价来看,黄浦区成交均价最高,打浦桥及外滩的高端办公成交拉高了该区域年度均价;从成交均价同比看,静安区表现抢眼,苏河湾华侨城的成交拉高了同比幅度。


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